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La Auténtica Defensa. Edición del domingo, 16/abr/2017.
Parque Industrial "Los Libertadores":
Proyectan 4.000 nuevos puestos de trabajo para Campana



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“El dinero fue a Pilar sin dudas. Ahora, si el dinero empieza a mirar a Campana, está en nosotros que ese dinero se aplique bien", asegura Cafferatta respecto al desarrollo inmobiliario de la ciudad.

Las obras arrancaron en noviembre y su primera etapa estará habilitada durante el segundo semestre de 2018. Rolando Cafferatta, de la inmobiliaria CADEMA, compartió con La Auténtica Defensa detalles del emprendimiento de capitales chilenos y argentinos que esperó 20 años para cristalizarse en nuestra ciudad.

Carpetas aquí y allá, algunos bultos sobre el suelo. Rolando "Rolo" Cafferatta, se disculpa porque todavía no terminó de mudarse a su nueva oficina en la inmobiliaria CADEMA, ahora sobre Av. Varela, que fue construida en un tiempo récord: sólo dos meses. "Cerramos el negocio para alquilarle a Garbarino en nuestro local anterior sobre Rocca y tuvimos que venirnos para acá. Esto era la parte del fondo del bar ’Los Muchachos’. Allá, contra esa pared, estaba el baño de hombres".

El comentario, que puede sonar irrelevante, define al entrevistado: un campanense que quiere y conoce a la ciudad como pocos. Por eso, más allá del millonario negocio inmobiliario, se entiende cierto apasionamiento que al ingeniero civil le aflora cuando habla del Parque Industrial Los Liberadores que se está desarrollando en las cercanías del barrio San Felipe, con frentes tanto sobre la Ruta Panamericana como sobre la Autovía 6.

"En esta primera etapa –dice Cafferatta- que serán unas 130 hectáreas, se proyecta que se van a generar 1500 puestos de trabajo. Pero en 6 años van a ser unos 4000. Imagináte: casi una nueva Siderca".

-Suena alentador, pero también no deja de generar cierta preocupación: ¿cuántas industrias más puede soportar Campana sin degradarse irremediablemente?

-Los Libertadores está habilitado para industrias Categoría 3, porque está enclavado en una zona de uso industrial exclusivo. De todas formas, seguramente algún tipo de industrias no van a ser incluidas, más que nada por convivencia: un parque industrial es un gran consorcio (similar al de un edificio) y todas las industrias tienen que convivir entre sí. Además, no deja de estar cerca de un barrio, y por eso también no deja de ser interesante que sea un parque, ya que al ser un consorcio con un reglamento interno que determina, por ejemplo, para los desagües, cada industria tiene la obligación de tratar sus efluentes líquidos sí o sí. Si no, no puede formar parte del parque. Y es el propio consorcio del parque, más allá de los del Estado, el que hace los controles necesarios para comprobar que esos efluentes sean neutros.

-Hablando de efluentes, ¿dónde está pensado que vuelque el Parque, si es que vuelca. Y cómo convive el Parque con el resto de la zona teniendo en cuenta las últimas inundaciones?

-El Parque tiene la aprobación hidráulica, con lo cual hay todo un proyecto que hace que la parte hidráulica funcione. La inundación a veces es consecuencia de otras cuestiones y a veces el agua sube porque pusieron una barrera en algún otro lado ¿no?

-De acuerdo. Pero está el fenómeno del Shopping DOT, en Capital Federal: con sus bombas se sacaban el agua de encima, pero se la tiraban a sus vecinos. La pregunta pasa por cómo están mirando la convivencia con el Barrio San Felipe, por ejemplo…

-No debería haber problema si se hacen las cosas como es debido. Justamente, el que controla el tema hidráulico es la Provincia.

-Pero ¿están elevando la cota o no?

-Sí, claro. La cota se eleva. Hay todo un proyecto hidráulico que tiene en cuenta no sólo el parque en sí, sino también sus alrededores.

-¿Las vías del tren siguen siendo una referencia como en antaño?

-Claro. Pero ojo: si bien las vías del tren no se inundan, también hay que tener en cuenta que la vía no deja de ser un terraplén. Si ese terraplén no contempla el agua que viene aguas arriba, te juega en contra. Otro terraplén es la ruta. Son distintos terraplenes. Hay un nivel que indica que vas a estar libre de inundaciones y se refiere a un nivel cero del Instituto Geográfico Militar que para la zona anda por los 4.20 metros. Es más, creo que se lo aumentó un poco luego de la gran inundación. Debe andar por los 4.50 metros, no recuerdo el dato exactamente. Lo cierto es que hidráulica estudia todo el sistema antes de dar su aprobación.

-También se han aprobado urbanizaciones, por ejemplo en Pilar, que han generado zonas inundables donde no las había…

-Es cierto. Y también es cierto que en Campana no hemos tenido problemas similares. Sí sabemos que los barrios se inundan, pero no hubo en Campana emprendimientos como en Pilar que hayan provocado ese fenómeno. Si se hacen bien las cosas, porque evidentemente en Pilar no las han hecho bien del todo, no debería haber problema. En Campana estamos a tiempo. También es cierto que hay una lucha eterna entre la gente que dice "no tenemos que tocar nada" y la que se va al otro extremo y dice "todo es para usar". Seguramente hay un punto intermedio en el cual podés utilizar un montón de tierras, pero además cuidar que siga funcionando el sistema de humedales y de desagües naturales. Nosotros, dentro de todo, tenemos la suerte de tener el humedal de Río Luján, que esperemos no lo rellenen. Además, ese humedal hace que Campana sea la primera ciudad del interior, no pertenece al gran Buenos Aires. Tenemos esos 7 kilómetros que nos separan de Escobar.

-Sin embargo, el Sofitel generó un antecedente…

-No sé cómo fue el estudio hidráulico, pero me parece que Sofitel está fuera del gran humedal. Ahí ya había una barranca grande, no me suena que Sofitel haya modificado de manera relevante la situación geográfica preexistente. Ojalá nunca suceda que empiecen a urbanizar sobre el humedal.

-Se supone que van a anexar la reserva de Río Luján a la de Otamendi y generar un gran Parque Nacional.

-Sí, y es una gran noticia. Esto a veces no lo entienden bien los inversores y te dicen: ‘Campana está lejos’. De acuerdo, ¿y a cuántos kilómetros más está que Pilar? Al margen de que Pilar no es el ejemplo a seguir para desarrollar Campana, el dinero fue a Pilar sin dudas. Ahora, si el dinero empieza a mirar a Campana, está en nosotros que ese dinero se aplique bien.

-¿Por qué Pilar no es un ejemplo de desarrollo a seguir?

-Creo que Pilar desarrolló el cordón de la Ruta 8 y el pueblo quedó como algo muy feo, sin ningún tipo de crecimiento. No tiene nada que ver con una ciudad integrada. Un crecimiento lleno de barrios cerrados tampoco es bueno. No estoy en contra que de que haya barrios cerrados, todo lo contrario, pero esos desarrollos tienen que articular con la ciudad.

-Campana tiene algo de disfuncional: hace rato que no termina en el zanjón de Jacob y recién ahora algunos barrios se están integrando y funcionan como bloque urbano…

-El tiempo pasó y el crecimiento es inevitable. Lo que es evitable es la desintegración. Y estamos muy a tiempo. Con todos sus problemas, comparada a otras ciudades de escala equivalente Campana es una ciudad muy linda. Habrá que mirar un montón de cosas: no tenemos río, y demás. Pero sin dudas Campana tiene un gran potencial aún con, por supuesto, un Sofitel, algún barrio cerrado… no digo que no. Pero que eso no sea lo único.

-¿Y el Parque Libertadores cómo funciona desde esa mirada?

-Puede convivir perfectamente. En eso no tengo ninguna preocupación, y más allá de la mirada profesional, lo digo como nacido y criado en Campana. Soy bien bicho de Campana. La figura del Parque Industrial, justamente, genera la certeza de que no se va a provocar ataques al medio ambiente. No hay nada más controlado que un parque, ya lo hablamos. Por otro lado, va a estar enclavado en la zona industrial, no en cualquier lado. Ahí nunca va a haber población: por ley provincial, es una zona industrial exclusiva. Está prohibido destinar un terreno para urbanizar. Sí es cierto que hay un punto de contacto con San Felipe, pero con la gente del barrio no va a haber ningún tipo de problemas y prueba de ello es que parte del proyecto incluye un shopping, algo que fracasaría automáticamente en un entorno industrial hostil.

-¿Cuáles son los plazos que se manejan para Los Libertadores?

-Estamos comercializando y construyendo la primera etapa. En total son 500 hectáreas, y esta primera etapa son 130 hectáreas. Son unos 2 años de trabajo para empezar a radicar industrias: serán unos 1500 nuevos puestos de trabajo. Y con el parque maduro, en 6 años, se calculan 4000 puestos de trabajo.

-¿Y hablar de radicaciones concretas es prematuro? ¿Hay interesados?

-Hay una preventa, pero es más que nada posicionamiento: quien compra ahora, sabe que no lo va a poder usar hasta dentro de por lo menos un año y medio. En esta etapa generalmente compran PyMEs. Los grandes jugadores entraron cuando el Parque está consolidado. La PyME compra porque, además, le sale barato. El metro cuadrado se está vendiendo a menos de la mitad de lo que va a valer cuando el lugar tenga el status de parque industrial.

-¿Menos de la mitad? ¿No lo traiciona el vendedor?

-Para nada (Ríe). Cuando esté terminado, Los Libertadores será uno de los mejores parques de la Argentina. Yo lo comparo con el de Ruta 6, de Cardales, que también estamos comercializando.

-¿El que está al lado de las futuras cabinas de peaje?

-Ese. Es espectacular. Ya lo tenemos vendido en un 60%. Pero no está en Campana, es Exaltación de la Cruz.

-¿Y qué tiene Los Libertadores de singular como para ser el mejor de la Argentina?

-Este emplazamiento es estratégico: se encuentra en la intersección de la Ruta Provincial Nº 6 y la ruta 9, con más de 1500 metros de frente sobre ambas carreteras. Pero además, el proyecto es muy bueno: tiene calles muy anchas y avenidas, toda la infraestructura de servicios es subterránea, también le están buscando la vuelta por el lado de las energías renovables y ya hablamos del control de los efluentes.

-¿Y hoy cuánto está el metro cuadrado?

-Depende de la superficie, pero hay que calcularle un promedio de U$S 55. Un terreno grande habrá que calcularle U$S10.- más.

-¿Y existe el inversor que no es industrial y lo ve como una oportunidad inmobiliaria?

-Sí, claro. Y es muy sencillo de entender. Ahí va nuestro prestigio como inmobiliaria. Para que nosotros nos metamos, primero estudiamos perfectamente quiénes son los inversores y cuál es la espalda que tienen. Ahora, si vos confiás en nosotros, estás haciendo un negocio redondo.

-Pero en el medio, existe el riesgo de que el decreto de la gobernación nunca salga…

-No, ese no es el riesgo. Si las cosas están bien hechas, el decreto es un trámite. No tiene por qué no salir. El riesgo es que la empresa te esté engañando, y sabemos que no es así. Esto empezó en el 1998, con la inversión del grupo chileno que compra las primeras 300 hectáreas. Quisieron arrancar y se armó el lío del 2001. Luego, iban a empezar en el 2008, pero tampoco fue momento. Y después los chilenos se asociaron con Bautec, que es una empresa nacional, y eso hizo bajar el proyecto a tierra, porque los chilenos estaban en Chile con sus cosas y les costaba mucho meterse en la Argentina y empujar la cosa. Al asociarse con una empresa argentina en partes iguales, que además es una constructora importantísima, eso cambió. Mirá cómo será de prolija la inversión que las obras fueron a licitación, y Bautec no la ganó. Como sea, lo cierto es que se armó una sociedad muy fuerte. Los chilenos son muy fuertes, en Chile tienen varios parques y otras inversiones. Entonces, quien que compre en Campana a $55.- sabe que en cualquier parque similar –aunque en realidad éste va a ser superior a cualquiera existente- como por ejemplo Cañuelas, se está vendiendo a unos 100 o 120 dólares el metro. Sin ir más lejos el Parque Industrial Campana, está vendiendo el lote de una hectárea a U$S120.- el metro.

-A propósito: ¿Por qué el Parque Industrial Campana tiene una maduración tan lenta?

-Y va a seguir siendo lenta. Ese parque tiene un problema de origen. Cuando se aprobó, nunca estuvieron convencidos y era porque está en un lugar que corta el crecimiento urbanístico de Campana. Aun así, era una inversión, futuras fuentes de trabajo, y se aprobó pero con la condición de que no se instalen industrias de Categoría 3. De hecho, no tener Categoría 3 es un impedimento muy grande para un parque como ese, que tiene lotes grandes, de más de una hectárea. Más de una hectárea implica que a una PyME no le sirve, porque le sobra terreno. En general, a una hectárea apuntan más bien las empresas medianas o grandes, y las grandes generalmente son Categoría 3. Por otro lado, los dueños del Parque Industrial Campana, en realidad son inversores. No son desarrolladores que están pensando en terminar un parque para seguir con otro. En cambio, el Parque Los Libertadores, si pueden terminarlo volando y arrancar otro, lo van a hacer porque está en su ADN: son desarrolladores.

-¿Son los mismos chilenos de los Portales de Jumbo, como el de Escobar?

-No, pero son jugadores igual de importantes en otros rubros, incluyendo el industrial propiamente dicho. La cabeza visible del grupo y quien tiene un papel activo en el Parque Los Libertadores es Félix de Vicente, quien fuera Ministro de Economía de Chile del ex presidente Piñera.

-¿Y cómo nos ve de Vicente?

-Es interesante escucharlo. Siempre demuestra mucha admiración por lo argentino, destaca a nuestra gente y su profesionalismo. Y no se explica cómo es que nunca terminamos de despegar.


"Rolo" Cafferatta, de la inmobiliaria CADEMA, compartió detalles del emprendimiento.


EL PARQUE "LOS LIBERTADORES" TENDRÁ UNAS 500 HECTAREAS DE SUPERFICIE, CON FRENTES SOBRE LAS RUTAS 6 Y 9, EN LAS INMEDIACIONES DEL BARRIO SAN FELIPE. PODRÁ RECIBIR EMPRESAS DE CATEGORÍA 1, 2 Y 3.



 

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