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Plusvalía urbana y cambio de paradigmas
Por Arq. Jorge Bader



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Jorge Bader

Una nueva forma de coparticipar entre lo público y lo privado, para gestionar las ciudades emergentes.

Dos escenarios nuevos aparecieron en estos últimos días de carácter no menor para el futuro de nuestra planificación urbana. Primero la firma del convenio conjunto con Zarate para la elaboración de un análisis territorial sobre ciudades emergentes tema que exige un análisis profundo que pretendo desarrollar en futuras notas, ya que se trata de un proceso que obliga a desagregar el todo en partes más fáciles de interpretar. El otro la puesta en valor de la avenida Rocca.

Quiero, sin entrar en el detalle de los muchos aspectos que se pueden analizar en ambos temas concentrarme en un denominador común subyacente. Ambas acciones teóricas o prácticas objetivas sobre el territorio implican un cambio de paradigma. Y ese cambio de situación conlleva un cambio de valuaciones y de situaciones vivenciales. Y acá quiero hacer un aparte y citar, ya que del BID se trata, un estudio técnico llevado a cabo por Gabriel Nagy, un Arquitecto, Planificador Colombiano experto en economía urbana que escribió un análisis muy interesante sobre las acciones públicas y la plusvalía urbana, y que fuera publicado en el Boletin informativo del Banco Interamericano hace unos años atras. Intento hacer una síntesis de su pensamiento en este apartado.

"El instrumento de plusvalía sirvió para financiar las transformaciones de París…… la visión de Luis XIV y la determinación de las autoridades municipales hicieron de la capital francesa la primera ciudad de la historia moderna que no creció espontáneamente, pasando de villorrio a una expansión urbana con planificación.

Obras como el Pont Neuf, el puente que transformaría la manera en que las ciudades europeas se relacionan con los ríos, y la Place Royal, hoy la Place des Vosges, una plaza que cambió el concepto del espacio público, fueron posibles porque Enrique IV fue el primero en reconocer el valor de las mejoras por obras públicas y el papel que dichos proyectos podrían jugar para financiar la expansión de la ciudad.

¿Por qué no pensar cómo este instrumento de gestión podría ayudarnos a un mayor desarrollo en nuestras ciudades?

La plusvalía no es un impuesto, es un mecanismo que permite a los municipios recuperar un porcentaje del mayor valor, como resultado de una decisión o inversión de la autoridad local. La plusvalía se puede definir como un ´plus´ o un ´más´ al valor del terreno, por un cambio en las regulaciones urbanísticas o por la ejecución de obra pública que permite el desarrollo de ese terreno".

Los hechos generadores de plusvalía por efectos de cambios en la regulación urbanística son varios entre los cuales podemos considerar al menos 4:

1. Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana

2. El establecimiento o modificación de zonificación o usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del uso de la edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, las alturas limite o todos a la vez.

4. Las intervenciones en los espacios públicos que favorecen la circulación y la gestión comercial privada.

Consideremos que los terrenos se benefician de las inversiones públicas en vías, infraestructura y servicios y aumentan de valor si se desarrollan en su máximo potencial. Por lo tanto el ´costo´ de la plusvalía no se carga al terreno pero si al proyecto en función del potencial agregado.

"La plusvalía es un instrumento de gestión que prioriza el desarrollo y promueve el uso eficiente del suelo urbano. Le permite al promotor o desarrollador vender un número adicional de unidades como bono, que compense los costos, y hagan el negocio inmobiliario factible y rentable.

La ciudad, las autoridades y la comunidad se benefician al recuperar una parte de la inversión en el esfuerzo de urbanizar."

La creación de conceptos novedosos de gestión urbana es una verdadera actualización conceptual en el proceso de planificación. Si realmente estamos por un cambio de paradigmas la agenda territorial debe tomar estos temas y ponerlos a consideración de la sociedad.

Por eso creo que estamos en una buena oportunidad histórica habida cuenta del momento en el que se plantean proyectos públicos y estudios territoriales regionales para poner en la agenda de debate a través del Concejo Urbano Ambiental los temas de gestión coparticipada entre las decisiones públicas y las acciones privadas. Finalmente la ciudad la construimos entre todos y este análisis apunta a la concreción de un acuerdo de beneficios sectoriales mutuos.

Arq. Jorge Bader - Matricula CAPBA 4015


 

Plusvalía urbana y cambio de paradigmas
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