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El debate de la Plusvalía
Por Arq. Jorge Bader



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Jorge Bader

En el Código Tributario e la Ciudad de La Plata, en el año 2012 se incorporo como un hecho novedoso: el concepto fiscal de plusvalía territorial. En los considerandos previos de informe de la Agencia Tributaria se decía:"Que a partir de la sanción de la Ordenanza Nº 10.870/12, se incorporó al catálogo de gravámenes que integran los recursos originarios del Municipio, un instrumento de redistribución de la renta urbana, que persigue legítimamente la captación de un incremento diferencial del valor del suelo, originado en las distintas instancias de intervención por parte del Estado".

La opinión que mejor fundamenta este criterio es la vertida por la Dra. Grisela García Ortiz: "La regla general es que el aumento de valor del suelo proviene de acciones de personas distintas al propietario, principalmente del sector público (autorización de indicadores urbanísticos u obras) o de las fuerzas del mercado (concentración de la población en las ciudades). Nos encontramos entonces que el propietario no ha hecho nada para incrementar el valor del suelo, circunstancia que justifica, desde el punto de vista de la equidad urbana, la recuperación del total o parte del incremento del valor por parte del sector público. En este esquema de análisis, el aumento del valor del suelo no recuperado por el Estado se convierte en una ganancia indebida o inmerecida para el propietario del mismo, atento que su precio no viene de sus acciones. Lo expuesto implica que algunos autores lo encuadren dentro del concepto de enriquecimiento sin causa".

En el posgrado de gestión urbana de la Universidad de Cataluña, El estudioso del tema y Máster en políticas urbanas Carlos Andres Ramirez con algunas palabras parecidas a estas que interpreto y resumo, dice que la plusvalía se ha desarrollado como un instrumento de gestión urbanística en la que la administración pública participa en la generación de valor sobre el suelo urbano susceptible de establecerse como bien de intercambio. Dado que el valor que este bien genera, está construido socialmente por diferentes tipos de externalidades, parte del beneficio (en teoría) debería ser redituado a la sociedad que ha construido su valor, y este mecanismo es el Impuesto de Plusvalía. Dado que su reglamentación deberá amparar en similares circunstancias todos los objetos y escenarios susceptibles de tal tipo de evolución en la construcción de su valor económico (es decir, los suelos de carácter urbano), si bien su reglamentación puede ser de carácter provincial (como el caso de nuestra Ley de uso del suelo 8912), su implementación y ejecución recae en los entes territoriales locales (Municipios), teniendo en cada caso en particular diferentes herramientas y procedimientos para su operación. Sin embargo, y con la dinámica con que se mueve el mercado inmobiliario, la forma como opera este impuesto (que evidencia presión tanto de dinamizadores privados como de administradores públicos), crea anomalías en la el resultado que muchas veces no deja satisfecho a ninguna de las partes.

Al concepto se le han adjudicado responsabilidades distorsivas y criticas variadas, pero en esencia el criterio razonable surge al interpretar que la creación de valor por el simple cambio reglamentario implica un beneficio que genera ese cambio reglamentario en sí mismo y no la acción de inversión sobre el suelo. En ese punto el tema es la definición del verdadero beneficio adicional que se pudiera coparticipar con el estado en beneficio de la sociedad. Acá hay dos visiones interesantes. Una que tiene que ver con lo que se puede ceder a favor del patrimonio administrativo municipal y otro lo que se puede generar como beneficio de la sociedad, que lamentablemente muchas veces son situaciones que no corren en paralelo. Para ejemplificarlo una reserva de suelo cedida para una plaza es un beneficio directo al usuario urbano. Ceder un departamento como pago de una plusvalía es un beneficio indirecto ya que de pasar a formar parte de alguna dependencia burocrática mas, cuyo valor no pongo en tela de juicio seguramente habrá de representar un beneficio indirecto, si es que hay algún beneficio objetivo.

Lo cierto que para aplicar la plusvalía muchos municipios a imagen y semejanza de este caso de La Plata copiaron simplemente un régimen coercitivo, donde el principio básico de ganar-ganar, no se ve reflejado y esto resulto en un bastardeo del concepto de plusvalía, para transformarlo en un mecanismo extorsivo donde cualquier beneficio al sector privado representa un salvoconducto para la presión pública, obligando a la cesión de espacios o unidades construidas.

La primera conclusión a considerar es que no se trata simplemente de enunciar el principio y suponer que se conoce exactamente todos los alcances que esta medida puede tener. La aplicación exige un análisis profesional serio y con mucho expertisse en la materia. La segunda conclusión es que, no se debe suponer que la aplicación es de hecho, sino por medio de una ordenanza debatida y consensuada, y acá pongo la cuota permanente de observación sobre la importancia de los ámbitos de debate público como el ausente Concejo Urbano Ambiental. La tercera conclusión, es que la lectura de la relación ganar-ganar debe estar clara y los beneficios otorgados nunca deben estar por fuera de los marcos de referencia de los indicadores globales aceptados y aprobados en las normativas urbanas. La cuarta conclusión es que la creación de conceptos novedosos de gestión urbana es una verdadera actualización conceptual en el proceso de planificación. Si realmente estamos por un cambio de paradigmas la agenda territorial debe tomar estos temas y ponerlos a consideración de la sociedad. Y la última observación es que debe quedar claro cuál es el beneficio público real, de modo que la sociedad perciba concretamente el resultado de una determinada modificatoria de las reglas de juego generales. Insisto que, en esta oportunidad en que tenemos la obligación de reformular este código de planeamiento actual, vacío de contenido urbano y lleno de falacias, tenemos en la falta una ventaja y una oportunidad ya que es un buen momento para iniciar este debate.

Arq. Jorge Bader - Matricula CAPBA 4015


 

El debate de la Plusvalía
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