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La Auténtica Defensa. Edición del domingo, 07/ene/2018.
Ley de acceso justo al Hábitat
Por Arq. Jorge Bader



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Jorge Bader

En el año 2012 se sanciono la Ley 14449. Es conocida como la "Ley 14" y trata del acceso justo al hábitat. Conceptualmente se trataba de proponer estrategias para el mejoramiento de los hábitats construidos, en algunos casos en barrios marginales, y la creación de mecanismos de generación de recursos para que el estado pudiera comprar más suelos urbanizables. Uno de los actores reconocidos de estos procesos de creación de la Ley, fue el Arquitecto Eduardo Reese, profesor de Gestión Urbana del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional del General Sarmiento (ICO-UNGS), quien es conocido en Campana porque participo en el armado de la matriz del Plan Estratégico. En el prologo explicativo del manual de aplicación de la ley decía Reese : "Para poner en marcha este desafío, no podemos dejar de señalar el claro posicionamiento de la ley a favor de la organización popular territorial. Ganar todos los días en capacidad de acción y en representatividad social es el camino para que las organizaciones sociales, a quienes va dedicado este manual, sean el vehículo legítimo y democrático para progresar en más derechos y más justicia. La ley abre múltiples posibilidades y recursos de participación y por lo tanto es una oportunidad para escuchar y ser escuchados, para construir asociadamente, para promover y controlar. Es decir para construir más democracia efectiva y no puramente formalista y pasiva."

En un artículo periodístico de esa época, se planteaba que de acuerdo con datos publicados por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, para la época de la sanción de la ley había más de 850 mil hogares con problemas habitacionales en el territorio bonaerense. A pesar de esto, Eduardo Reese, recordó que "la política habitacional predominante en la Argentina fue la construcción de vivienda nueva, cuando muchas demandas se resolverían con mejoramientos o con la urbanización de los barrios donde están localizadas esas viviendas deficitarias". Con este antecedente, en el titulo 5 de la ley se plantea la coparticipación en la valorización territorial por parte del estado en el caso que se produzca una mejora de los indicadores urbanísticos o la situación reglamentaria preexistente sobre el suelo urbanizado. El artículo 46 enuncia precisamente los hechos generadores de la valorización territorial. No es objeto de este artículo entrar a analizar puntualmente estos hechos. Me interesa concentrarme en lo conceptual. Durante los últimos 5 años que corresponden 3 al gobierno anterior y 2 al actual nunca se trato este tema como base de la política de planificación territorial. Recuerdo haber alertado sobre la cuestión hace un tiempo atrás en un artículo publicado en este mismo espacio cuyo título era, "Plusavalia urbana y cambio de paradigmas". Ahora, con motivo de la pretendida modificación del Código de Planeamiento en esta ordenanza presentada con carácter de urgente, se enuncia simple y a mi entender muy livianamente la necesidad de adherir a la "ley 14", en su titulo 5. Veamos esto. La misma ley establece en su artículo 50 que los Municipios deberán darse una ordenanza de carácter general fijando una contribución territorial para esos clases de plusvalor urbano. Esa ordenanza en Campana no existe, nunca se trato ni se presento ni se debatió, con lo cual vuelvo a mi concepto de liviandad conceptual. Mal puedo pretender aplicar la ley si no he generado el marco reglamentario local. Y al menos debo debatir las reglas de juego clara de aplicación del plusvalor derivado de las mejoras reglamentarias que beneficien a la gestión privada. No se trata de algo que se define a medida del contribuyente y según el humor del funcionario de turno. Se trata de una matriz clara de relación causa-efecto, o para decirlo más domésticamente, tanto te beneficias tanto tributas, en un cuadro sencillo para que todos podamos sacar nuestras cuentas. Que no solo afecta al Código de Planeamiento sino también a la Ordenanza Fiscal e impositiva ya que genera un nuevo modo de tributación y un cuadro cuantitativo en función de ese nuevo modo de recaudar. Y según mi humilde entender, con una afectación de fondos específico ya que la ley 14449 tiene por objeto, no engordar las rentas generales sino afectar fondos a la mejora urbana. Y esto, que digo con cierto humor, no es un tema simple.

Al menos se generan dos escenarios diferentes. Uno derivado de la valorización de la tierra simplemente por el cambio de la zonificación o los indicadores urbanísticos o la regulación de alturas o la liberación de alguna restricción.

Esto podría decirse que afecta al valor venial de la tierra y se da sin que necesariamente se apliquen las ventajas derivadas de la nueva reglamentación, solo por la potencialidad adjudicada al suelo. Es decir que tenemos el primer problema tributario, que tiene que ver con la valorización de la tierra exigible como plusvalor al momento simplemente de la operación inmobiliaria, donde, por ejemplo se vendería un suelo revalorizado. La segunda cuestión vendría sujeta a la inversión edilicia.

Es decir el resultado del plus valor obtenido por las oportunidades excedentes al momento de la construcción. O sea que la regulación mínimamente respondería a una formula polinómica que contemplara estas dos cuestiones y que no necesariamente se darían en forma concomitante, sino que pueden ser diferidas en el tiempo y donde quizás el segundo termino no se dé nunca. Así que dicho esto no veo como se puede tratar tan rápido, dentro del marco de sesiones extraordinarias un tema tan delicado y complejo que seguramente habría de formar parte de una estrategia de planificación donde se debiera analizar todo el impacto territorial y no algunos sectores en particular. Voy de nuevo con mi planteo histórico. Sin planificación consensuada no hay ninguna chance de favorecer el desarrollo armónico de la ciudad.

Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015


 

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