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La Auténtica Defensa. Edición del domingo, 18/feb/2018.
Código que no has de beber...
Por Arq. Jorge Bader



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Jorge Bader

Esperaba haber podido concentrar este análisis en los aspectos instru-mentales de la aplicación de la plusvalía territorial. Digo que esperaba porque esta semana se produjo el debate de algunas de las ordenanzas modificatorias del Código de Planea-miento que plantean la aplicación de la ley de acceso justo al hábitat en sus capítulos propios de la valorización compartida entre el privado beneficiado por las modificaciones territoriales y el estado como beneficiario con un cargo especifico como es, la utilización de esos fondos con fines sociales.

Al menos eso es lo que establece la Ley 14449, y es lo que establecen in fine las ordenanzas que se aprobaron modificando al Código actual. No hay que perder de vista el concepto que enuncia el Instituto de estudios territoriales Lincoln, ( Lincoln Institute of Land Policy) órgano fundamental en el análisis de las políticas territoriales de América y participe directo en coparticipación con diferentes universidades en la aplicación de la plusvalía urbana, como el caso de Rosario, cuando dice que el estado es un eslabón fundamental en la fijación de reglamentaciones pero tiene un deber indelegable en la provisión de infraestructuras.

Es decir que la ordenanza resulta al menos parcial si establece la obligación de dar, pero no define el cuanto y no menciona el dónde irá a parar ese cuánto. Al parecer el debate en el Concejo Deliberante estuvo más preocupado por cuestiones internas que por lo profundo y sustancial de ese cómo y ese cuanto recaudatorio y el destino de esos futuros créditos. No sé cuánto le importe a la sociedad la interna palaciega y los posibles acuerdos o desacuerdos de los sectores políticos, pero sí creo, que a la sociedad debe interesarle saber si el Municipio a partir de ahora va a ser socio estratégico de las modificaciones territoriales y esto le va a representar un nuevo modo de transferencias de recursos del sector privado al sector público con un cargo especifico, ¿Cuál es el plan de aplicación de esos créditos al beneficio social de la mejora del hábitat degradado, o la mejora de los servicios en donde, cómo y en cuánto?.

Si hay alguna norma que obliga al planeamiento estratégico esa es la Ley 14, ya que las acreencias derivadas de su aplicación, tienen un destino socio-urbanístico directo. Si no, vuelvo a lo antes citado, basta con observar lo sucedido en Rosario como trasformación urbano ambiental a partir de la aplicación de la plusvalía territorial, donde el estado se transformó en un socio estratégico para el desarrollo de todo el sector de la costanera y la recuperación de antiguas barracas, silos y depósitos portuarios, a partir de una ordenanza que en origen fue presentada por el Concejal Rolando Gianfrascoli, y posteriormente debatida y convertida en el instrumento de gestión territorial para la mejora y el desarrollo de obras de infraestructura urbana de los sectores degradados del corredor costanero norte. La aplicación de este tributo derivado de la valorización instantánea, que representa el cambio de una situación reglamentaria y la posibilidad de una comercialización diferenciada de los territorios alcanzados por la nueva norma, genera un revalúo inmobiliario en algunos casos excepcional que permite que el propietario de la tierra se beneficie sin ninguna inversión adicional sino por el simple cambio reglamentario que se opera en un momento de debate en el seno de un cuerpo deliberativo.

Esto sucedió esta semana en nuestro Concejo y según mi humilde visión quedo opacado como hecho central del precedente presupuestario y territorial más significativo de nuestra historia urbanística, por las noticias de las rencillas internas. Analicemos esta cuestión más en profundidad. La aparición de un nuevo criterio recaudatorio, implica una necesaria contrapartida presupuestaria, y un plan de acción sobre esa partida, que no están expresos en estas ordenanzas que simplemente se ocupan de enunciar que se deberá cumplimentar lo establecido en la Ley de acceso justo al Habitat.

Convengamos que la ordenanza de adhesión local a esa ley establece un marco complejo de valorizaciones, dependiente de los órganos Provinciales y esto presume un mecanismo engorroso y quizás lento de gestión, habida cuenta de los tiempos administrativos del sector público, y seguramente también afectado por lo novedoso del caso, que aún no registra antecedentes operativos. Me pregunto si esto significa que a partir de ahora cualquier modificación al Código va a estar afectando al inversor por la aplicación indiscriminada de la ley 14. Si esto es así es inútil pensar en un plan urbano integral, o analizar la modificación de los errores conceptuales en los que incurre nuestro actual Código, ya que al sector público le va a resultar más conveniente vivir emparchándolo a medida de la demanda solo con el objeto de ampararse en el concepto de que esta excepción implica un beneficio coparticipado.

Las valorizaciones excepcionales de los cambios de zonificación, son sujeto de una aplicación de los considerandos de la Ley 14, pero la modificación de una estrategia urbanística y la reformulación de indicadores dentro de una nueva concepción de ciudad no debieran representar una carga al beneficiario, ya que implican un nuevo paradigma urbanístico resultante de un consenso planificatorio, que probablemente solo corrige errores conceptuales de antiguos paradigmas. Quizás este análisis de estrategia de Planeamiento territorial es un tema central del debate futuro, más allá de las cuestiones menores de diferendos políticos, ya que detrás de ella se encuentran los aspectos de desarrollo más representativos para la mejora del hábitat y los servicios urbanos.

Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015


 

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