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» Este artículo corresponde a la Edición del domingo, 07/jul/2019 de La Auténtica Defensa.

Opinión:
El palito que no deja ver el bosque
Por Arq. Jorge Bader




Jorge Bader

El predio del Tajiber, ha sido desde hace al menos 50 años una explotación maderera intensiva, Propiedad original de la Compañía General de Fósforos Sudamericana, según constaba en un plano catastral del año 1978 en oportunidad de la puesta en vigencia de la Ley de Uso del Suelo de la Provincia.

De allí comienza mi recuerdo formal. Mis recuerdos más informales son muy anteriores y se vinculan más a lo emocional, ya que crecimos en el conocimiento de un bosque artificial que veíamos a la vera de las vías en oportunidad de las históricas y anecdóticas caminatas a Otamendi por el antiguo camino de tierra lindero al ferrocarril.

Vale el recuerdo como saludo a mi ciudad en su día. Dentro de las picardías infantiles y adolescentes estaba adentrarse en ese bosque ordenado de parcelas con acequias de inundación controlada para el riego. Recuerdo algunos jóvenes de aquella época que supieron recorrer el famoso túmulo, cementerio indígena, que estaba para nosotros cargado de un profundo misterio. Este territorio representa un sector de una magnitud impactante en relación al área urbana de la ciudad. Por eso incorporo el plano de la ubicación para que se pueda evaluar la dimensión relativa. El hecho que la accesibilidad haya resultado hermética para la comunidad, sobre todo por la dificultad de la llegada y la inexistencia de una vía de tránsito que lo hubiera hecho visible permanentemente lo ha mantenido de incógnito para la mayoría de la población. Máxime si consideramos que el ferrocarril, perdió mercado y ya no se aprovechaba el viaje a Capital como una oportunidad de visualizarlo al costado de la vía. Así que allí estuvo durante gran parte del siglo pasado y lo que va del actual como una reserva verde inaccesible pero ambientalmente saludable. Es obvio que se trata de un predio privado.

En oportunidad de la sanción del código de planeamiento original, mantuvimos su condición de explotación agropecuaria, y así sigue hasta el día de hoy. Esta condición reglamentaria obedecía a la convalidación de la explotación original, o en su defecto a nuevas oportunidades de explotación industrial agropecuaria que además implicaba ventajas ambientales, tan es así que en el reverso de la caja de Fósforos actualmente llamada Fogata Eco, producida por la citada Compañía, consta la siguiente leyenda "Contamos con bosques propios que captan el CO2 de la atmósfera, y generan oxígeno, purificando el aire y combatiendo el efecto invernadero….plantamos los árboles de nuestros bosques, cuidamos la tierra donde crecen, por eso no se utilizan herbicidas de ningún tipo para el control de la maleza", ventaja que al parecer y hasta el día de hoy hemos venido disfrutando los habitantes locales y que a la luz de la propuesta actual dejaremos de merecer.

En el expediente de solicitud de cambio de uso y destino se solicita la creación de un fraccionamiento organizado en 4 sectores de uso y una cesión para acceso. Adjunto el plano obrante a fojas 90 de la solicitud, expediente 14481/19 titulado Plan Sector Fosforera, que considero es de dominio público ya que ha sido entregado a distintas asociaciones y entidades para su conocimiento. Lamento que no se haya dado a difusión oportunamente, para que al menos sirviera para sentar posiciones sociales sobre una base de partida uniforme. Ahora que ha tomado estado público a través de esta riña doméstica del Concejo Deliberante, es oportuno ver que es lo que se juega aquí. El plano muestra 4 áreas propuestas bien definidas y de diferentes usos proyectados. Un sector de 28 hectáreas lindero a la reserva de unos 2360 metros de lado sobre la misma hasta el río que se propone como fuelle de amortiguación, cedido al uso público y con la propuesta de interposición de áreas recreacionales programadas. Por supuesto que al momento no hay un proyecto específico sino simplemente la delimitación del área, que representa el 5% del total de la superficie que quiero suponer que se ofrece en concepto de resarcimiento por la plusvalía territorial, tema que ofrece la primera cuestión, dado que el mecanismo de valuación para esa acreencia está fijado por ley y debe surgir de una valuación efectuada por los organismos provinciales pertinentes y que según creo entender resulta en un porcentaje mayor de lo que corresponde a esta cesión.

Quizás se espere otra aplicación posterior de esa imposición, ya no en superficies sino en aporte dinerario dado que la ley establece una afectación de fondos para inversión urbana. Pero por el momento esto no he podido constatarlo, ni veo que sea materia de debate en el cuerpo deliberativo. Luego sigue un sector de urbanización náutica, de 61 hectáreas, al parecer con una marina importante y un sector de amanzanamiento habitacional. Después avanzando hacia la zona portuaria consolidada, hay un primer sector industrial 2, de 94 hectáreas, donde se supone, se crea una franja de industria tolerable a nivel de logística y talleres menores, como amortiguación de la mayor superficie de 317 hectáreas de sector industrial 1, que es el predio lindero al puerto existente. La superficie total son 513 hectáreas y en el primer plano se observa la dimensión relativa en relación a los barrios más cercanos. Algo así como la suma de Lubo, La Josefa, Albizola y Otamendi, más o menos.

El impacto socio económico es inconmensurable, el impacto ambiental impensado y el impacto circulatorio más aún. Hay digestos escritos sobre la cuestión de las circulaciones jerarquizadas para distintos usos urbanos e industriales y acá tenemos todas las situaciones de libro resueltas alegremente con una simple línea de conexión entre la avenida de acceso a puerto y el sector en cuestión resueltas en esta cesión de 13 hectáreas destinadas a la avenida de acceso, superficie que no debiera contar en lo que corresponde a plusvalía territorial ya que las cesiones de caminos son obligatorias en toda operación urbanística.

Otro ingrediente de color que se agrega a la propuesta es una línea de trazos que supone una conexión por la costa a través de terrenos de la Reserva, actual Parque Nacional hasta el embarcadero del INTA en Otamendi, algo que según mi entender es nada más que una cuestión de dudosa factibilidad habida cuenta que esa situación debe ser aprobada y aceptada por Parques Nacionales que ya se ha expedido por la negativa de toda modificación en la zona.

Aquí interesa analizar lo metodológico, más allá de la opinión que a cada uno le merezca esta cuestión. ¿Qué es lo que hace que con una simple solicitud cómo esta, donde se está impactando en forma impensada el total de la sociedad, en todos los niveles, se esté discutiendo simplemente el dar luz verde a este cambio de zonificación? Pensemos la situación. Primero coexisten en el mismo predio como si se tratara de una nueva ciudad, tanto lo urbano selectivo como lo industrial en todas sus variantes. Para urbanizar suelo, y cualquiera que lo hubiera intentado podrá corroborarlo, es necesario presentar un proyecto definido, una factibilidad hidráulica y factibilidades de provisión de servicios, además de los compromisos de ejecución primaria de la obra de infraestructura y los estudios de impacto en todos los niveles, contar con la convalidación de los entes provinciales y los prestatarios de servicios y tener un plan de inversiones objetivas para dar viabilidad y hacer verosímil la propuesta y finalmente hacer las audiencias públicas para evaluar la opinión de la sociedad sobre las cuestiones en juego, esto entre otras cuestiones que harían demasiado técnico y extenso este artículo. Valga al menos este resumen como una muestra de lo mínimo indispensable, y no puedo dejar de reiterar que lo más importante es, teniendo un plan urbano, que no tenemos, preguntarnos si esta propuesta coincide con las expectativas de ese plan. Con esta información un poco más objetiva cada vecino podrá tener al menos una mayor claridad de lo que genera esta situación en términos urbanos y ambientales.

Como ciudadano hubiera deseado que nuestros representantes todos, estuvieran debatiendo sobre estas cuestiones técnicas y metodológicas más que discutiendo por cuestiones funcionales de la operativa interna del Concejo, ubicados a la altura de la circunstancias ya que los temas que enuncié, necesitan estar esclarecidos y desarrollados para darle a esta propuesta un marco lógico, más allá de lo que cada uno opine de la viabilidad o de la oportunidad y conveniencia de semejante operación inmobiliaria. Y acá quiero destacar la importancia objetiva del proyecto y su certeza de ejecución y financiamiento con las penalidades por los incumplimientos si llegará el caso.

No va a ser la primera ni la única vez que se concede una modificación de uso con una promesa de expectativa, que después es simplemente una oportunidad para la generación de un plusvalor que termina simplemente en una venta y reventa a nuevos propietarios simplemente por la ventaja de contar ya con el derecho adquirido de una nueva zonificación.

En la escuela, si mal no recuerdo, me enseñaron que la política era una herramienta para resolver los conflictos sociales, no para generarlos o acrecentarlos. Sigo manifestando el dolor que me produce que nuestras administraciones públicas no tomen con la debida seriedad la cuestión del planeamiento físico territorial.


Tajiber HOY.


Tajiber PROPUESTA


Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015


 
P U B L I C I D A D





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